Методы неценовой конкуренции в ликвидных подмосковных проектах

Методы неценовой конкуренции в ликвидных подмосковных проектах

В настоящее время на рынке новостроек ближайшего Подмосковья (до 30 км от МКАД) представлено около 300 жилых комплексов. В условиях значительного профицита предложения для девелоперов важен каждый клиент. Рассмотрим, какие методы неценовой конкуренции используются в самых ликвидных подмосковных проектах.

В начале нулевых годов доля инвесторов на первичном рынке подмосковной недвижимости доходила до 25-35%. По итогам 2017 года этот показатель снизился до 5-10%, и в настоящее время подавляющее число людей приобретают жилье в новостройках для собственного проживания. По оценкам девелоперов, средний срок с начала изучения возможных вариантов до заключения сделки составляет несколько месяцев. За это время потенциальные покупатели могут посетить десять-двадцать жилых комплексов. Нередко складывается ситуация, когда в целом им нравятся концепции многих проектов, но не устраивают отдельные элементы – например, планировки квартир или наполнение инфраструктуры. Однако недвижимость приобретается не на один день, а на долгие годы – по статистике, россияне в среднем меняют жилье раз в 15-20 лет. Кроме того, в этой сфере невозможно использовать метод «проб из ошибок». Поэтому многие продолжают свои поиски до тех пор, пока «пазл» с картинкой идеального жилья не сложится наилучшим образом.

Одним из эффективных методов неценовой конкуренции в борьбе за клиентов может быть использование так называемого «принципа разнообразия». Как известно, большинство людей в наше время предпочитают посещать многозальные кинотеатры, рестораны с «длинным» меню и магазины с широким ассортиментом товаров. В сфере девелопмента увеличение числа вариантов, позволяющего разным клиентам подобрать наиболее подходящий для себя «продукт», может быть реализовано по нескольким основным направлениям:

1. Планировки

Стиль жизни каждого конкретного человека или семьи диктует свои требования к планировке недвижимости. Например, для молодых людей, приобретающих свое первое жилье, привлекательным форматом являются студии с небольшой площадью и минимальной стоимостью «входного билета». Для больших семей часто принципиально важным является наличие в квартире кухни площадью от 12 кв. м, гардеробной и просторных санузлов. Отдельная категория клиентов предпочитает квартиры с увеличенным размером комнат, но меньшей площадью проходных зон (коридоров и холлов) и вспомогательных помещений. Кроме того, в последнее время у покупателей жилья в новостройках растет интерес к жилью евро-формата – с совмещенной кухней-гостиной.

Для того, чтобы не терять потенциальных клиентов, в самых ликвидных проектах Подмосковья квартирография включает в себя нескольких десятков видов планировок с широким диапазоном площадей – от 18 кв. м. Например, в подмосковном ЖК «Новый Зеленоград» предусмотрено более 50 вариантов планировочных решений, в том числе студии, жилье евро-формата и квартиры с двумя санузлами.

2. Отделка

Некоторые покупатели недвижимости хотят реализовать свои дизайнерские амбиции и разграничить пространство квартиры по своему вкусу, делая ремонт «с нуля». С этой целью они выбирают жилье «в бетоне» – со свободной планировкой и без внутренних стен. Еще одна группа клиентов предпочитает, чтобы к моменту получения ключей в квартире были сделаны все черновые работы. Такие покупатели ищут проекты, в которых можно купить недвижимость с отделкой white box. И, наконец, есть те, кто хотел бы быстрее въехать в новую квартиру и не тратить время и силы на ремонт. Для таких покупателей важным является наличие в новостройке жилья «под ключ» – с полной внутренней отделкой всех помещений.

В ЖК «Новый Зеленоград» представлены все перечисленные варианты «готовности» квартир. При покупке жилья с отделкой на выбор покупателям предлагается три варианта дизайн-проектов в разных стилях – «Поп-арт», «Минимализм» и «Прованс». Кроме того, в процессе ремонта есть возможность дополнить квартиру различными элементами (теплые полы, кондиционеры, видеодомофон, биометаллические радиаторы и фильтры для воды).

3. Условия оплаты

В среднем, почти 60% сделок на первичном рынке недвижимости Подмосковья совершаются с привлечением ипотечных кредитов, а в некоторых проектах этот показатель оказывается еще выше. В таких условиях для покупателей-ипотечников важным является наличие у девелопера партнерских отношений с большим количеством банков. Во-первых, это повышает вероятность получения кредита в одном из них. Во-вторых, в этом случае есть возможность выбрать вариант с наиболее комфортным размером первоначального взноса и процентной ставки. Например, в ЖК «Новый Зеленоград» действует 47 вариантов ипотечных программ, в том числе с «нулевым» первоначальным взносом. Минимальная ставка по ипотеке в проекте начинается с 8,9%, в то время как ее средний размер по итогам 2017 года в подмосковных новостройках составил 9,77%.

Для тех покупателей, которые приобретают недвижимость без привлечения ипотеки, в проекте запущена программа Trade in, c помощью которой можно реализовать имеющуюся недвижимость и параллельно оформить сделку по приобретению новой квартиры. Также девелопер предоставляет беспроцентную отсрочку платежа по ДДУ на срок до полутора лет. В рамках программы минимальный платеж составляет от 30% стоимости жилья. Остаток разбивается на ежемесячные платежи или они производятся по индивидуальному графику.

4. Инфраструктура

Принцип разнообразия может быть реализован в наполнении жилых комплексов инфраструктурными объектами. Помимо «обязательной программы», в которую для большинства покупателей входят детские площадки и сады, школы, магазины, отделения банков и салоны красоты, в лучших комплексах присутствует множество других элементов.

В самых ликвидных новостройках инфраструктура спланирована таким образом, чтобы жители могли получить максимум услуг, не покидая территории жилого комплекса. При этом учитываются интересы разных категорий новоселов – семей с детьми, молодых людей, пенсионеров и представителей маломобильных групп населения. В результате в самых популярных у покупателей ЖК открываются фитнес-центры, кафе, рестораны, кинотеатры, торгово-развлекательные центры, дома быта, площадки для занятия различными видами спорта, велосипедные и лыжные трассы, а также элементы инфраструктуры, необходимые «узким» целевым группам жителей. Среди них могут быть площадки для выгула собак, молочно-раздаточные пункты, роллердромы, безбарьерные прогулочные маршруты и другие объекты.

5. Транспортная доступность

Многие покупатели недвижимости в Подмосковье работают или учатся в Москве. Поэтому фактор транспортной доступности имеет для них очень важное значение. Значительное преимущество при выборе у тех жилых комплексов, которые имеют несколько вариантов маршрутов, что позволяет быстро доехать до столицы как на общественном, так и на личном транспорте. Идеально, когда недалеко от новостройки находятся не одна, а две-три автомобильные магистрали, железнодорожная станция, а также несколько маршрутов общественного транспорта до станций столичного метро. Например, от ЖК «Новый Зеленоград» до центра Москвы можно доехать на машине по трем трассам, автобусе, скоростной электричке «Ласточка» или автобусе и метро. При выборе любого из этих вариантов, общее время в пути составляет 25 минут – 1 час.

Если в транспортном сообщении существуют «пробелы», некоторые подмосковные девелоперы устраняют проблему с помощью запуска фирменного транспорта – бесплатного или с льготной оплатой проезда. Это могут быть шаттлы от жилого комплекса до столичной «подземки», ж/д станции или центра ближайшего крупного населенного пункта, откуда в Москву отправляются автобусы и маршрутки.

К моменту сдачи домов в эксплуатацию, во многих подмосковных проектах нераспроданным остается до 20% объема предложения. В тоже время в самых ликвидных новостройках этот показатель составляет 5-10%. Например, в сданном корпусе IV.04 ЖК «Новый Зеленоград» реализовано 450 из 466 или 97% квартир. Одним из главных факторов такого успеха является предложение жилья на «класс выше» по среднерыночным ценам, сложившимся в массовом сегменте, а также разнообразие вариантов, предлагаемых покупателям. Двух одинаковых людей или семей не существует, и у каждого клиента есть свои представления о том, что такое идеальное жилье. Поэтому расширение спектра предложений и работа над тем, чтобы максимально удовлетворить запросы представителей самых разных целевых групп, ведет к увеличению продаж даже на высококонкурентном рынке.

Средние цены предложения на первичном рынке недвижимости Московской области остаются стабильными вот уже несколько лет. Выделиться среди конкурентов за счет значительного снижения стоимости жилья девелоперам не позволяет экономика проектов. Кроме того, уменьшение размера ипотечных ставок по кредитам привело к тому, что фактор цены при выборе недвижимости перестал быть главным и единственным для довольно многочисленной группы покупателей. До принятия решения о покупке они оценивают множество слагаемых и качественных характеристик проекта. А после посещения десяти-двадцати жилых комплексов возвращаются в те новостройки, которые набрали самое большое число «плюсов». В таких условиях увеличение количества возможных вариантов даже по отдельным статьям (например, предложение нескольких видов отделки или разных условий оплаты) может стать дополнительным инструментом, который помогает привлечь новых покупателей и повысить ликвидность проекта.
9-08-2018, 15:35
125 просмотров
  
Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь. Мы рекомендуем Вам зарегистрироваться либо зайти на сайт под своим именем.